위반건축물 이행강제금, 철거가 나을 때가 있습니다

이행강제금은 어떻게 산정되나요

이행강제금은 대체로 “1㎡당 기준금액 × 위반 면적 × 위반유형별 비율 × 가중비율”의 구조로 산정됩니다. 기준금액은 행정안전부가 매년 고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 경과연수를 반영해 정해지고, 여기에 위반유형별 비율과 반복위반 여부에 따른 가중비율이 곱해집니다.

무허가와 무신고, 적용 비율이 다릅니다

건축법상 허가 없이 건축한 무허가 위반과, 신고 없이 건축한 무신고 위반은 적용되는 비율 자체가 다릅니다. 일반적으로 무허가 위반의 비율이 무신고보다 높게 책정되어, 같은 면적이라도 어떤 유형으로 분류되느냐에 따라 이행강제금 차이가 큽니다.

지자체 조례로 비율이 달라질 수 있습니다

건축법 시행령이 정한 전국 공통 기준 범위 안에서, 각 지방자치단체는 조례로 자체 비율을 정할 수 있습니다. 다만 이 감경된 비율은 대체로 최초 시정명령일로부터 일정 기간(보통 1년) 이내에 시정을 완료하는 경우에 한해 적용되므로, 내가 속한 지자체의 조례와 적용 기한을 직접 확인해야 합니다.

반복되면 부담이 커지는 구조입니다

이행강제금은 한 번 부과되고 끝나는 것이 아니라, 시정될 때까지 매년 반복해서 부과됩니다. 여기에 최근 일정 기간(통상 3년) 내 2회 이상 위반한 경우나 영리 목적의 위반인 경우에는 최대 50%까지 가중부과될 수 있습니다.

표는 1㎡당 기준금액을 60만 원, 위반유형 비율을 90%로 가정한 예시입니다. 실제 금액은 건물 경과연수, 위반유형, 지자체 조례에 따라 달라지므로 관할 건축과에 서면으로 확인하시는 것이 정확합니다.

감경받을 수 있는 경우도 있습니다

건축법 제80조의2와 시행령 제115조의4는 위반 동기·범위·시기 등을 고려해 최대 2분의 1 범위에서 이행강제금을 감경할 수 있도록 정하고 있습니다. 다만 이 감경은 최초 시정명령일로부터 일정 기간 이내에 시정을 완료해야 적용되는 경우가 많아, 시정명령을 받은 직후 이 기한부터 확인하는 것이 중요합니다. 이미 이 기한이 지났다면 감경 특례를 받을 수 없어, 다른 판단 기준으로 넘어가야 합니다.

시정조치 의무자는 원칙적으로 소유자입니다

건축법상 시정명령과 이행강제금의 의무자는 원칙적으로 건물의 처분권자, 즉 소유자입니다. 임차인이 위반건축물을 사용하고 있더라도 행정처분의 상대방은 소유자로 유지되는 것이 원칙입니다.

명의변경 요청, 신중하게 검토해야 합니다

실무에서는 소유자(임대인) 측이 시정조치 의무자 명의를 임차인으로 변경해 달라고 요청하는 경우가 있습니다. 그러나 이는 대체로 임대인의 행정 부담을 줄여주는 효과만 있을 뿐, 임차인에게는 실질적 이익이 없는 경우가 많습니다.

오히려 임차인이 비용을 대신 납부하고도 소유자에 대한 구상권 근거를 잃거나, 공용부분처럼 소유자만 처분할 수 있는 공간의 경우 임차인이 처분 상대방이 되는 것 자체가 법적으로 다툼의 여지가 있을 수 있습니다. 명의는 유지하되, 비용을 임차인이 부담하는 부분은 별도 확인서로 정리하는 방식이 더 안전한 경우가 많습니다.

형사처벌 가능성도 함께 봐야 합니다

행정청은 시정 기한 내 이행하지 않을 경우 형사고발을 예고하는 경우가 많습니다. 건축법 제108조는 허가 없이 건축한 경우 3년 이하의 징역 또는 5억 원 이하의 벌금을, 제111조는 신고 없이 건축한 경우 5천만 원 이하의 벌금을 정하고 있습니다. 이행강제금과 형사처벌은 별개의 제재로, 이행강제금을 낸다고 형사처벌 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.

철거 vs 유지, 무엇을 기준으로 판단하나요

판단 기준은 결국 숫자입니다. 연간 이행강제금이 해당 공간의 연간 임대료나 건물 가치와 비교해 얼마나 되는지를 먼저 계산해 보시기 바랍니다. 위반 면적이 크고 공시지가나 건물가액이 높을수록, 이행강제금이 임대료의 몇 배, 건물 가치의 상당 부분에 이르는 경우도 드물지 않습니다. 이 경우 위반상태를 유지하며 얻는 이익보다 매년 반복되는 이행강제금 부담이 훨씬 커, 철거 비용이 상대적으로 관리 가능한 수준이라면 자진철거가 더 합리적인 선택이 됩니다.

반대로 위반 면적이 작고 감경 특례를 받을 수 있는 시기라면, 철거보다 시정·감경 신청을 먼저 검토해 볼 여지도 있습니다. 상황마다 유리한 방향이 다르기 때문에, 면적·경과연수·감경 기한 세 가지를 먼저 정리해 두시는 것이 판단의 출발점입니다.

지금 확인해야 할 것

시정명령서를 받으셨다면 이행기한이 언제부터 기산되는지부터 확인하시기 바랍니다. 행정 절차의 기한, 외울 것은 날짜가 아니라 기산점입니다에서 다룬 것처럼, 날짜 자체보다 기산점을 정확히 아는 것이 감경 특례 적용 여부를 가릅니다. 시정명령이나 이행강제금 부과에 이의가 있다면 행정심판 청구기간, 90일과 180일이 같이 흐릅니다에서 다룬 청구기간 안에 대응해야 합니다.

행정사에게 상담하면 좋은 이유

이행강제금 산정 구조, 감경 특례 적용 여부, 형사처벌 리스크는 위반 유형·면적·시기에 따라 결과가 크게 달라지는 사안입니다. 행정사가 이런 판단 과정에서 어떤 역할을 하는지는 행정사가 하는 일, 15년 부동산 실무가 다른 이유에서도 설명해 드렸습니다. 시정명령서와 건축물대장을 갖고 계시다면, 감경 특례 적용 가능 여부와 철거·유지 중 어느 쪽이 유리한지부터 함께 확인해 드리겠습니다.

정리하면 이렇습니다

위반건축물 이행강제금은 면적·유형·경과연수에 따라 산정되고, 시정하지 않으면 매년 반복 부과되며 반복위반 시 가중까지 됩니다. 감경 특례는 정해진 기한 안에만 적용되고, 이행강제금을 내더라도 형사처벌 가능성은 남습니다. 이 셋을 종합해 철거 비용과 비교해 보면, 방치보다 자진 정리가 유리한 경우가 많습니다. 정확한 판단은 개별 건물의 위반 내용과 시기에 따라 달라지므로, 시정명령서를 받으신 직후 확인해 보시길 권해드립니다.