건물시세확인서, 토지와 건물을 따로 봐야 합니다

건물시세확인서가 필요한 상황

건물을 보유하신 분들이 시세확인서를 필요로 하는 상황은 다양합니다. 이혼 재산분할에서는 공동 명의나 배우자 명의 건물의 가치를 산정할 때, 상속·증여에서는 세금 신고의 근거 자료로, 개인회생·파산에서는 법원 제출용 재산 가치 확인 자료로, 담보대출이나 경매에서는 담보 가치나 입찰 기준으로, 매매 협상에서는 협상 기준 자료로 쓰입니다.

공인중개사가 작성한 확인서와는 다릅니다

이 중에서도 이혼 재산분할·개인회생·파산은 법원에 제출하는 서류입니다. 공인중개사가 작성한 시세확인서는 법원에서 인정받지 못할 수 있습니다. 행정사법 제2조제1항제2호는 권리·의무나 사실증명에 관한 서류의 작성을 행정사의 업무로 정하고 있어, 행정사가 작성한 서류가 법원 제출용으로 더 안전합니다.

건물 시세, 왜 이렇게 복잡한가요

건물 시세가 아파트나 토지보다 복잡한 이유는 평가해야 할 요소가 여러 개이기 때문입니다.

토지와 건물을 분리해서 평가합니다

건물은 토지 위에 지어져 있습니다. 시세확인서에는 토지 가격과 건물 가격을 각각 산정한 뒤 합산하는 방식이 원칙입니다. 토지 가격은 개별공시지가와 실거래가를 비교해 산정하고, 건물 가격은 재조달원가를 기준으로 한 잔존가치(원가법) 또는 임대수익을 기반으로 한 수익환원법으로 산정합니다.

건물 자체의 감가가 있습니다

건물은 준공 시점부터 노후화가 시작됩니다. 재조달원가에서 경과연수와 관리 상태에 따른 감가수정을 반영해 잔존가치를 산정하는데, 같은 연면적이라도 준공 5년 건물과 30년 건물의 건물 가격은 크게 달라집니다.

용도와 임대수익이 가격에 반영됩니다

상가건물이나 임대용 오피스는 현재 임대수익을 기반으로 수익환원법을 적용하는 경우가 있습니다. 임차인 현황, 임대료 수준, 공실률에 따라 같은 건물이라도 산정 시세가 달라질 수 있습니다.

건물 유형별로 확인 방법이 다릅니다

상가건물·근린생활시설

가장 의뢰가 많은 유형입니다. 국토교통부 실거래가 조회를 기본으로 하고, 토지 가격(개별공시지가+실거래가)과 건물 잔존가치를 합산합니다. 임대수익이 있는 경우에는 수익환원법(연간 순임대수익 ÷ 환원이율)을 추가로 적용해 비교하기도 합니다.

단독주택·다가구주택

단독주택은 주택이 단독으로 등기되어 있고, 다가구주택은 건물 전체가 1인 소유입니다. 이 유형은 개별주택가격(국토교통부 공시)이 있어서 공시가격을 보조 기준으로 활용할 수 있습니다. 실거래가 조회와 공시가격을 함께 사용하는 방식이 일반적입니다.

오피스 빌딩·업무용 건물

업무용 건물은 층별 임대수익이 핵심입니다. 임차인 현황, 임대료, 공실률, 보증금 구성을 정리해 수익환원법으로 접근하는 경우가 많고, 실거래가 사례가 적은 경우에는 원가법과 수익환원법을 복합 적용합니다.

공장·창고

공장·창고는 산업단지 여부, 용도지역, 토지 면적 대비 건물 면적 비율이 중요합니다. 실거래가 사례가 부족한 경우가 많아 원가법 기반으로 산정하는 경우가 흔하고, 기계·설비까지 포함하는 경우에는 별도 평가가 필요합니다.

건물시세확인서에 들어가는 내용

건물시세확인서는 아파트·토지 확인서보다 들어가는 항목이 많습니다. 소재지·지목 같은 대상 부동산 정보에 더해 구조·용도·연면적·층수·준공연도 같은 건물 기본 정보, 토지 시세와 건물 잔존가치, 임대 중이라면 임차인·임대료·보증금·공실 현황, 수익환원 적용 시 연간 순임대수익과 환원이율까지 담습니다. 건물은 실거래 사례가 아파트보다 적기 때문에, 산정 방법과 근거를 명시하는 것이 특히 중요합니다. 법원이나 금융기관에 제출할 때도 산정 방법이 기재되어 있어야 신뢰도가 높아집니다.

발급에 필요한 서류

건물시세확인서 작성을 의뢰하실 때 기본적으로 등기부등본(건물·토지 각각), 건축물대장, 토지대장, 발급 목적(법원 사건번호나 금융기관명 등), 임대 중인 경우 임대차 계약서가 필요합니다. 건축물대장은 정부24에서 누구나 발급할 수 있고, 등기부등본은 인터넷등기소에서 발급하거나 행정사가 대신 발급할 수 있습니다.

감정평가와는 어떻게 다른가요

감정평가는 감정평가법인이 실시하는 공식 감정입니다. 법원이 직권으로 명하거나 당사자가 비용을 부담해 신청하고, 수십만 원에서 수백만 원의 비용이 발생합니다. 건물시세확인서는 행정사가 공개 데이터(공시지가·실거래가·건축물대장)를 기반으로 작성하는 사실증명 서류입니다. 소송 초기 단계에서 빠르게 시세 근거를 제시해야 하거나, 협상 자료로 활용할 때 건물시세확인서가 먼저 쓰입니다.

노후 건물이라도 시세확인서가 의미 있습니다

건물 자체의 잔존가치가 낮더라도 토지 가격은 별도로 산정합니다. 입지 좋은 곳의 노후 건물은 건물 가치보다 토지 가치가 훨씬 클 수 있어, 건물 가치를 둘러싼 주장을 방어하거나 반대로 주장하기 위해서도 서면 근거가 필요합니다.

지금 확인해야 할 것

보유하신 건물의 유형(상가·단독·다가구·오피스·공장 등)을 먼저 확인하고, 등기부등본과 건축물대장을 준비해 두시면 작성이 빨라집니다. 임대 중이라면 임대차 계약서도 함께 준비하시는 것이 좋습니다. 아파트처럼 KB시세로 바로 답이 나오는 유형은 아파트시세확인서, 실거래가만으로는 부족한 이유에서, 토지 부분의 시세 산정 기준은 토지시세확인서, 지목에 따라 시세가 완전히 다릅니다에서 각각 다룬 바 있습니다.

제대로 작성된 시세확인서와 그렇지 않은 서류를 어떻게 구분하는지는 부동산시세확인서, 제대로 된 건 이렇게 다릅니다에서 정리했습니다. 부동산 종류마다 확인해야 할 기준 자체가 다르다는 점은 부동산시세확인서, 부동산 종류마다 다르게 봐야 합니다에서도 안내해 드렸습니다.

행정사에게 의뢰하면 좋은 이유

건물은 토지와 건물을 따로 보고, 용도와 임대수익까지 반영해야 하는 경우도 있어 시세를 확인하는 방법 자체가 여러 가지입니다. 어떤 기준을 쓰느냐에 따라 금액 차이가 크게 나기 때문에, 제출 목적에 맞는 방법을 정확하게 골라 작성하는 것이 핵심입니다. 법인 소유 건물이나 상속받은 건물처럼 소급 산정이 필요한 경우도 등기부등본·건축물대장 등 공개 정보를 기반으로 작성해 드릴 수 있습니다.

정리하면 이렇습니다

건물시세확인서는 토지 가격과 건물 잔존가치를 따로 산정한 뒤 합산하는 방식이 원칙이고, 건물 유형과 임대수익 여부에 따라 실거래가·원가법·수익환원법 중 적용하는 기준이 달라집니다. 아파트나 토지보다 챙겨야 할 항목이 많은 만큼, 발급 목적과 제출처에 맞는 산정 방법을 먼저 확인해 보시길 권해드립니다. 건물 시세를 토지·건물 분리 평가 관점에서 다시 정리한 건물시세확인서, 토지와 건물을 따로 평가합니다도 함께 참고하실 수 있습니다.