건물시세확인서, 토지와 건물을 따로 평가합니다

건물시세확인서란 무엇인가요

아파트는 KB시세와 공동주택공시가격이 있고, 토지는 개별공시지가와 실거래가로 기준이 잡힙니다. 그런데 건물은 다릅니다. 토지 가격과 건물 가격을 따로 평가해야 하고, 여기에 건물 노후도·층수·용도·임대수익까지 반영되면 같은 연면적이라도 시세가 크게 달라집니다. 이 복잡한 구조를 서면으로 정리한 문서가 건물시세확인서입니다.

공인중개사가 작성한 확인서와는 효력이 다릅니다

이혼 재산분할, 개인회생·파산처럼 법원에 제출하는 서류라면 작성 주체가 중요합니다. 공인중개사가 작성한 시세확인서는 법원에서 인정받지 못하는 경우가 있는 반면, 행정사법 제2조 제2호가 정한 사실증명에 관한 서류 작성 업무에 근거한 행정사 작성 서류는 이런 문제에서 상대적으로 안전합니다.

건물 시세가 복잡한 이유는 세 가지입니다

건물은 토지 위에 지어져 있어 토지 가격과 건물 가격을 각각 산정한 뒤 합산하는 방식이 원칙입니다. 토지 가격은 개별공시지가와 실거래가를 비교해 산정하고, 건물 가격은 재조달원가를 기준으로 한 잔존가치(원가법)나 임대수익을 기반으로 한 수익환원법으로 산정합니다.

건물은 준공 시점부터 노후화가 시작되기 때문에 경과 연수와 관리 상태에 따라 잔존가치가 달라집니다. 같은 연면적이라도 준공 5년 건물과 30년 건물의 건물 가격은 크게 차이가 납니다. 또한 상가건물이나 임대용 오피스는 현재 임대수익을 기반으로 수익환원법(연간 순임대수익 ÷ 환원이율)을 적용하는 경우가 많아, 임차인 현황과 임대료 수준, 공실률에 따라서도 시세가 달라집니다.

건물 유형별로 시세 확인 방법이 다릅니다

상가건물·근린생활시설은 의뢰가 가장 많은 유형으로, 국토교통부 실거래가를 기본으로 토지 가격과 건물 잔존가치를 합산하고 임대수익이 있으면 수익환원법을 추가로 비교합니다. 단독주택·다가구주택은 개별주택가격이라는 보조 기준이 있어 실거래가와 함께 활용하기 좋습니다. 오피스와 공장은 실거래 사례 자체가 적은 경우가 많아, 원가법과 수익환원법을 복합 적용하는 경우가 흔합니다.

이런 경우에 건물시세확인서가 필요합니다

• 이혼에 따른 재산분할에서 공동 명의 또는 배우자 명의 상가건물·다가구주택 가치를 산정할 때
• 상속·증여세 신고 전 시세 근거 자료가 필요할 때
• 개인회생·파산 절차에서 법원에 보유 건물 가치를 소명할 때
• 금융기관 담보대출 심사에서 상가·오피스의 담보 가치 자료가 필요할 때
• 경매 입찰 전 시세를 파악하거나 배당 관련 자료가 필요할 때
• 법인이 보유한 오피스·공장의 자산실사 자료가 필요할 때
• 매도·매수 협상의 기준 자료가 필요할 때

건물은 토지보다도 평가 요소가 많아 시세 편차가 크게 벌어질 수 있습니다. 하나의 기준만으로 서류를 작성하면 법원이나 금융기관에서 보완 요청을 받는 경우가 있어, 여러 기준을 함께 검토해 정리하는 것이 중요합니다.

건물시세확인서에는 어떤 내용이 들어가나요

건물은 토지보다 기재 항목이 더 많습니다. 소재지(지번 주소), 건물 용도, 연면적·대지면적, 토지 가격 산정 근거, 건물 가격 산정 근거(원가법 또는 수익환원법), 임대현황(해당하는 경우), 확인 일자, 작성 목적, 작성자를 모두 기재해야 온전한 문서가 됩니다.

이 가운데 건물 가격 산정 근거가 가장 중요합니다. 원가법과 수익환원법 중 어떤 방법을 썼는지, 그 방법을 선택한 이유가 무엇인지까지 서류에 명시해야 제출처에서 신뢰할 수 있는 자료로 인정받습니다.

발급 절차와 준비서류

건물시세확인서를 의뢰하실 때는 건물 등기사항전부증명서로 소유자·연면적을 확인하고, 건축물대장으로 용도·구조·사용승인일을 확인합니다. 임대수익을 반영해야 하는 경우에는 임대차계약서나 임대현황 자료도 함께 준비해 주시면 정확도가 높아집니다. 도로명 주소가 아닌 지번 주소와 발급 목적(법원 사건번호, 금융기관명 등)을 함께 알려주시면 절차가 빨라집니다.

의뢰 전 체크리스트

정리하면 이렇습니다

건물은 토지 가격과 건물 가격을 따로 평가한 뒤 합산해야 하고, 유형에 따라 원가법과 수익환원법 중 적합한 방법을 선택해야 합니다. 단순히 평당 가격 하나만 확인해서는 정확한 시세확인서를 만들 수 없습니다. 부동산시세확인서 전체 개요와 토지시세확인서, 지목에 따라 시세가 완전히 다릅니다도 함께 참고하시면, 부동산 유형별 시세확인서 작성 방식을 폭넓게 이해하시는 데 도움이 됩니다. 같은 주제를 다른 관점에서 정리한 건물시세확인서, 토지와 건물을 따로 봐야 합니다도 함께 보시면 좋고, 상가 호실 단위의 시세는 상가시세확인서, 실거래가와 임대수익을 함께 봅니다에서 다뤘습니다.