부동산 허위광고, 실수와 미끼매물은 처분이 다릅니다

부동산 허위광고는 어떤 행위를 말하나요?

실제 중개 대상이 될 수 없는 매물을 광고하는 것이 대표적입니다. 광고에 적힌 내용이 사실과 다르거나 중요한 부분을 가린 경우도 포함됩니다.

2020년 공인중개사법 시행령 개정안 보도에 소개된 유형을 보면, 존재하지 않는 매물, 존재해도 중개할 수 없거나 중개할 의사가 없는 매물, 거래가 끝났는데 계속 게시한 매물이 있습니다. 여기에 소유자가 밝힌 가격과 크게 다른 가격으로 내거나, 하나의 매물을 여러 개로 보이게 하거나, 층과 거래 형태 같은 중요 사항을 감추고 부풀린 광고가 더해집니다. 이 목록은 당시 입법예고 기준이므로 현재 고시와 시행령으로 다시 확인하셔야 합니다.

부동산 허위광고 처분 기준은 왜 7월에 바뀌었나요?

국토교통부가 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」을 고쳐 2026년 7월 3일부터 시행했습니다. 핵심은 계약된 매물의 광고를 곧바로 내리지 못한 단순 실수에는 과태료를 물리지 않고, 소비자를 속이려는 행위에는 제재를 유지하는 것입니다.

종전에는 계약된 사실을 알면서 지체 없이 광고를 삭제하지 않으면 250만 원의 과태료 대상이 되었습니다. 개정 후에는 등록관청이 우편 등으로 삭제를 요청한 날부터 3일 안에 내리지 않은 경우에 과태료 처분을 합니다. 6월 입법예고 단계에서는 1일 이내라는 보도가 있었지만, 시행된 기준은 3일로 보도되었습니다. 국토부는 심야 계약이나 입원, 가족 행사처럼 어쩔 수 없는 사정까지 제재하던 불합리한 규제를 고치는 취지라고 설명했습니다.

단순 실수와 미끼매물은 어떻게 구분하나요?

계약이 끝난 매물을 허위 또는 미끼 매물로 활용해 소비자를 다른 매물로 유인하는 행위는 계속 제재합니다. 예를 들어 문의가 오면 그 매물은 나갔다며 다른 매물을 권하는 경우입니다. 다만 어디까지가 의도적인 유인인지는 사안별로 판단하는 것으로 보이며, 개정 기준에서 정한 구체적인 금액은 보도에 나오지 않았습니다.

부동산 허위광고 과태료는 얼마인가요?

부당한 표시·광고에는 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있다고 한국부동산원이 안내합니다. 시행령의 부과 기준에는 실제로 중개 대상이 될 수 없는 매물을 광고한 경우 400만 원으로 적혀 있다는 설명도 같은 안내에 있습니다. 2020년 보도에는 경미한 과실이나 즉시 시정한 경우 감경해 줄 수 있다는 내용도 있었습니다. 금액과 감경 비율은 개정될 수 있으니 처분 통지서 기준으로 확인하셔야 합니다.

부동산 허위광고는 누가 어떻게 찾아내나요?

한국부동산원은 2022년부터 거래가 끝난 매물이 광고에서 삭제되었는지를 모니터링합니다. 광고 플랫폼의 매물 정보를 실거래와 임대차 신고 자료와 맞춰 보는 방식이고, 대상은 아파트에서 시작해 오피스텔을 거쳐 2026년 2월부터 연립·다세대까지 넓어졌습니다. 적발된 허위매물은 당일 삭제되고, 위반이 의심되면 국토부가 플랫폼에 확인이나 추가 정보 게재를 요구할 수 있습니다.

지자체 점검도 이어집니다. 대구시는 2026년 10월 19일부터 11월 10일까지 중개사무소를 합동 점검하면서 인터넷 허위매물 등 표시·광고 위반을 항목에 넣었습니다. 경미한 위반은 현장에서 시정을 지도하고, 중대한 위반은 과태료와 업무정지 같은 처분과 고발까지 검토한다고 밝혔습니다.

허위광고를 만난 소비자는 무엇을 확인하고 어디에 알리나요?

먼저 광고에 적힌 중개사무소의 명칭과 등록번호가 맞는지 보세요. 다음으로 같은 단지의 실거래가와 호가를 비교하고, 주소로 등기부등본을 발급해 소유자와 면적이 광고와 같은지 확인합니다. 마지막으로 방문 전에 지금 거래할 수 있는 매물인지 물어 보시면 미끼매물을 많이 걸러낼 수 있습니다.

허위광고가 의심되면 어디로 신고할까요? 관할 시·군·구의 부동산 담당 부서가 기본 창구이고, 전세사기·불법중개 신고 게시판을 따로 운영하는 지자체도 있습니다. 신고할 때는 광고 화면, 문의한 날짜, 통화 내용을 남겨 두시기 바랍니다.

중개사는 광고를 어떻게 관리해야 하나요?

계약이 체결되면 광고를 바로 내리는 것이 가장 안전합니다. 개정 기준은 단순 지연에 관대해졌을 뿐 삭제 요청을 받은 뒤 3일을 넘기면 과태료 대상이 됩니다. 계약 이력과 광고 게시 이력을 함께 남겨 두면 처분 통지를 받았을 때 단순 실수였다는 점을 설명하기 쉽습니다.

행정사에게 상담하면 좋은 이유

과태료나 업무정지 통지를 받았다면 사전통지에 대한 의견 제출과 이의 제기 기한을 놓치지 않는 것이 중요합니다. 행정사는 처분 통지서와 광고 이력 같은 자료를 정리해 의견서를 준비하는 일을 도와드립니다. 기한 계산은 행정 절차의 기한, 외울 것은 날짜가 아니라 기산점입니다에서, 불복 절차는 행정심판 청구기간, 90일과 180일이 같이 흐릅니다에서 다루었습니다. 행정사가 하는 일은 행정사가 하는 일, 15년 부동산 실무가 다른 이유에서 소개했습니다.

정리하면 이렇습니다

부동산 허위광고는 없는 매물, 중개할 수 없는 매물, 계약된 매물 게시, 중요 사항 은폐로 나뉩니다. 2026년 7월 3일부터는 단순 삭제 지연은 등록관청 요청 뒤 3일을 넘길 때만 과태료 대상이 되고, 미끼매물 제재는 그대로입니다.

소비자는 등록 여부, 실거래가, 등기부, 거래 가능 여부를 먼저 확인하시고, 의심되면 관할 시·군·구에 알리시기 바랍니다. 이 글의 기준은 보도와 안내 자료이므로 처분을 받았다면 현재 고시와 법령 원문으로 다시 확인하셔야 합니다.