경매로 농지를 낙찰받았다면, 농지취득자격증명 발급 기한부터 세어보세요

농지가 걸린 경매는 낙찰 순간에 끝나지 않습니다. 법원이 정한 기한 안에 농지취득자격증명을 내야 하는 절차가 하나 더 남아 있습니다.

이 서류를 실무에서는 흔히 농취증이라고 부릅니다. 발급 기관은 농지 소재지의 시·구·읍·면이고, 신청부터 발급까지 걸리는 기간이 법으로 정해져 있습니다.

문제는 그 기간이 하나가 아니라는 점입니다. 농지법은 같은 조문 안에서 4일과 7일과 14일을 나누어 정하고 있습니다. 7일로 계산해 두었다가 자기 사안이 14일짜리였다는 것을 뒤늦게 알면 일정이 흔들립니다.

그래서 낙찰 직후에 먼저 할 일은 서류를 모으는 것이 아닙니다. 자기 사안이 셋 중 어디에 해당하는지를 가리는 것입니다. 그것이 정해져야 언제까지 신청해야 하는지가 나옵니다.

법원의 기한과 발급 기간은 서로 다른 시계입니다

농지법 제8조 제1항은 농지를 취득하려는 자가 농지 소재지를 관할하는 시장·구청장·읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다고 정합니다. 다만 같은 항은 일정한 경우에는 이 증명을 발급받지 않고도 취득할 수 있도록 예외를 두고 있습니다.

제6항은 절차의 끝을 정합니다. 농취증을 발급받아 농지를 취득하는 자는 소유권 등기를 신청할 때 그 증명을 첨부하여야 합니다. 낙찰로 끝나는 서류가 아니라 등기까지 따라가는 서류입니다.

경매에서는 여기에 법원의 시계가 하나 더 겹칩니다. 낙찰자는 법원이 정한 기한 안에 농취증을 제출해야 하고, 이 절차는 매각결정 절차와 맞물려 있습니다. 기한을 지키지 못하면 불이익이 따를 수 있습니다.

발급 자체가 필요 없는 경우도 있습니다

제1항은 단서를 두고 있습니다. 일정한 경우에는 농취증을 발급받지 않고도 농지를 취득할 수 있습니다. 농업법인의 합병이나 공유 농지의 분할 등이 그런 경우에 들어갑니다.

다만 자기가 그 예외에 든다고 먼저 단정하는 것은 위험합니다. 예외에 해당하는지는 취득 원인에 따라 갈리기 때문입니다. 예외 여부를 확인하는 일과 발급을 준비하는 일을 함께 진행하는 편이 안전합니다.

낙찰 직후에는 날짜를 두 개 적어 둡니다

하나는 법원이 정한 제출 기한입니다. 사건마다 다르므로 낙찰 직후 해당 경매계에 직접 확인하는 편이 안전합니다.

다른 하나는 발급에 걸리는 기간입니다. 제출 기한에서 이 기간을 빼면 늦어도 언제까지 신청해야 하는지가 나옵니다. 이 뺄셈을 하려면 자기 사안이 4일인지 7일인지 14일인지부터 알아야 합니다.

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4일과 7일과 14일이 갈리는 자리

발급 기간은 제8조 제4항에 있습니다. 원칙은 신청을 받은 날부터 7일 이내입니다. 여기에 두 가지 갈래가 붙습니다. 계획서를 작성하지 않고 신청할 수 있는 경우에는 4일, 농지위원회 심의를 거쳐야 하는 경우에는 14일입니다.

계획서를 작성하는 경우 — 7일

제8조 제2항은 농취증을 발급받으려는 자가 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 작성하고 농림축산식품부령으로 정하는 서류를 첨부하여 신청하도록 정합니다. 계획서를 쓰는 쪽이 원칙이고, 이때 발급 기간이 7일입니다.

계획서를 요구한다는 것은 심사할 것이 있다는 뜻입니다. 담당자는 제출된 계획서를 놓고 요건을 확인합니다. 그 확인에 쓰는 시간이 기간의 차이로 나타납니다.

계획서가 면제되는 경우 — 4일

같은 항 단서는 일정한 경우에 계획서를 작성하지 않고 첨부서류도 내지 않은 채 신청할 수 있도록 하고 있습니다. 이 경우 발급 기간은 4일로 줄어듭니다.

기간이 짧으니 유리해 보이지만, 자기가 그 경우에 해당하는지를 스스로 단정하기는 어렵습니다. 취득 사유와 취득자의 지위에 따라 달라지므로 신청 전에 관할 시·구·읍·면에 확인해 두는 것이 일반적입니다.

농지위원회 심의를 거치는 경우 — 14일

제8조 제3항은 시·구·읍·면의 장이 농지 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역의 농지를 취득하려는 자 등 농림축산식품부령으로 정하는 자가 신청한 경우 제44조에 따른 농지위원회의 심의를 거치도록 정합니다.

심의가 붙으면 발급 기간은 14일이 됩니다. 7일을 전제로 일정을 짜 둔 낙찰자에게 가장 위험한 갈래가 이것입니다. 대상을 정하는 것은 농림축산식품부령이므로, 농지의 소재와 본인의 사정을 가지고 신청 전에 물어보는 수밖에 없습니다.

심의 대상인지 아닌지는 겉으로 드러나지 않습니다. 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면에 지번을 가지고 문의하면서, 심의를 거쳐야 하는 경우인지 함께 물어 두는 것이 실무에서는 가장 빠릅니다.

계획서에 들어가야 하는 네 가지

제8조 제2항은 계획서에 담을 내용을 네 가지로 정하고 있습니다.

1. 취득 대상 농지의 면적
2. 취득 대상 농지에서 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계·장비·시설의 확보 방안
3. 소유 농지의 이용 실태(농지 소유자에게만 해당합니다)
4. 발급받으려는 자의 직업·영농경력·영농거리

목록만 보면 단순합니다. 실제로 걸리는 곳은 두 번째와 네 번째입니다. 확보 방안과 영농거리가 서로 맞지 않으면 계획서가 그 자체로 설명되지 않기 때문입니다.

세 번째 항목은 농지 소유자에게만 해당합니다. 이미 농지를 가지고 있다면 그 농지를 어떻게 쓰고 있는지가 새 농지의 취득 심사에 함께 들어온다는 뜻입니다.

낙찰 뒤에 계획을 만들어 붙이는 순서로는 이 네 가지가 서로 맞아떨어지기 어렵습니다. 입찰을 결정할 때 이미 답할 수 있어야 하는 항목들입니다.

공유로 취득한다면 지분 비율과 위치까지 적습니다

제1호는 면적만 적으라고 하지 않습니다. 공유로 취득하려는 경우에는 공유 지분의 비율과 각자가 취득하려는 농지의 위치도 함께 표시하도록 정하고 있습니다.

여러 사람이 함께 입찰해 낙찰받은 경우 이 대목을 놓치기 쉽습니다. 지분만 적고 위치를 비워 두면 기재사항이 빠진 계획서가 됩니다. 뒤에서 볼 발급제한 조문이 곧바로 걸리는 자리입니다.

시행령이 보는 것은 실현가능성입니다

농지법 시행령 제7조 제2항은 신청을 받으면 요건 적합 여부를 확인하여 적합한 경우 발급하도록 정합니다. 그 가운데 제3호는 계획서를 제출해야 하는 경우 그 내용이 신청인의 농업경영능력 등을 참작할 때 실현가능하다고 인정될 것을 요구합니다.

같은 항 제4호도 함께 읽어야 합니다. 신청인이 소유농지의 전부를 타인에게 임대하거나 무상사용하게 하거나 농작업의 전부를 위탁하여 경영하고 있지 않을 것이 요건에 들어 있습니다. 이미 농지를 가지고 있는 사람이라면 지금의 이용 실태부터 정리해 두어야 합니다.

제출한 계획서는 10년간 남습니다

제8조의2 제1항은 시·구·읍·면의 장이 제출된 계획서를 10년간 보존하도록 정합니다. 시행령 제7조의2는 계획서 외의 신청서류에 대해서도 보존기간을 10년으로 정하고 있습니다.

실무적으로 읽으면 이렇습니다. 계획서는 한 번 내고 사라지는 서류가 아니라 뒤에 남는 서류입니다. 지키기 어려운 계획을 적어 넣는 것이 그래서 위험합니다.

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발급 자체가 막히는 경우

기간을 잘 계산해도 발급이 되지 않으면 소용이 없습니다. 제8조의3은 발급을 제한하는 경우를 따로 두고 있습니다. 기간을 정한 조문과 발급을 막는 조문이 나뉘어 있으므로 둘을 함께 확인해야 합니다.

기재 누락과 첨부서류 미제출

제1항은 계획서에 포함해야 할 사항을 적지 않았거나 첨부서류를 제출하지 않은 경우 발급하여서는 아니 된다고 정합니다. 「하지 아니할 수 있다」가 아니라 「아니 된다」입니다. 재량의 여지를 두지 않은 문장입니다.

앞에서 본 공유 지분 비율과 위치 표시가 바로 여기에 걸립니다. 항목 하나가 빠져 신청을 다시 하는 사이에 법원 기한이 지나갑니다.

한 필지를 공유로 취득하는 사람의 수

제2항은 1필지를 공유로 취득하려는 자가 제22조 제3항에 따른 시·군·구의 조례로 정한 수를 초과한 경우 발급하지 아니할 수 있다고 정합니다.

수를 정하는 것이 조례이므로 지역마다 다릅니다. 여러 명이 한 필지를 나누어 갖기로 하고 입찰에 들어간다면, 입찰 전에 해당 시·군·구의 조례를 확인해 두어야 합니다. 낙찰 뒤에는 사람 수를 조정하기가 어렵습니다.

법인 쪽 사정

제3항은 실태조사 등에 따라 영농조합법인 또는 농업회사법인이 해산명령 청구 요건에 해당하는 것으로 인정하는 경우 발급하지 아니할 수 있다고 정합니다. 법인 명의로 취득하려는 경우에는 농지 쪽 사정뿐 아니라 법인 쪽 사정도 함께 살펴야 한다는 뜻입니다.

순서를 뒤집으면 기한이 남습니다

낙찰 뒤 흔한 순서는 서류부터 모으는 것입니다. 그런데 어떤 서류가 필요한지는 자기 사안이 어느 갈래인지에 따라 달라집니다. 순서를 뒤집는 편이 낫습니다.

먼저 법원이 정한 제출 기한을 확인합니다. 다음으로 계획서 작성 대상인지, 농지위원회 심의 대상인지를 관할 시·구·읍·면에 확인합니다. 그때 비로소 언제까지 신청해야 하는지가 정해집니다.

제8조 제7항은 농취증 발급에 관한 민원 처리는 이 조에서 정한 것 외에는 「민원 처리에 관한 법률」에 따른다고 정합니다. 보완 요구가 들어왔을 때의 처리도 그 틀 안에서 이루어집니다. 보완에 쓰는 시간까지 감안하면 신청은 이를수록 낫습니다.

정리하면 확인할 것은 세 가지입니다. 법원이 정한 제출 기한, 자기 사안의 발급 기간, 그리고 발급제한 사유에 걸리는 곳이 없는지입니다. 이 세 가지를 낙찰 직후에 한 장으로 적어 두면 남은 일정이 눈에 들어옵니다.

어느 갈래에 해당하는지, 발급제한 사유가 있는지는 농지의 소재와 취득자의 사정에 따라 달라집니다. 개별 사안은 신청 전에 관할 기관에 확인하시기 바랍니다.